Coordinació entre Registre de la Propietat i Cadastre

Més o menys tothom que hagi tingut davant l’escriptura d’una finca rústega s’haurà adonat de la manca de concordança entre la descripció registral de la finca i la realitat. Per aquest motiu, el passat 1 de novembre de 2015 va entrar en vigor la reforma de la Llei hipotecària i del text refós de la Llei de cadastre immobiliari, amb l’objectiu de millorar la coordinació entre el Cadastre i el Registre de la Propietat per a una millor identificació i delimitació dels immobles, tot i aprofitant els mitjans tecnològics avui disponibles què, segons esmenta la mateixa Llei, suposen un grau més alt d’encert en la representació gràfica dels immobles.

Base gràfica cadastral

Com a principal novetat de la reforma, s’adopta com a base de representació gràfica dels immobles la cartografia cadastral, en qualsevol cas molt més ajustada a la realitat física de les finques que les anquilosades descripcions registrals. Això obliga als registres a la implantació de la base gràfica cadastral a l’hora d’identificar i delimitar les finques, tot i que es permet la utilització de bases cartogràfiques alternatives en el cas d’existir discrepància entre el cadastre i la realitat.

Sempre que s’immatriculi una finca, o s’efectuïn operacions de parcel·lació, reparcel·lació, concentració parcel·lària, segregació, divisió, agrupació o agregació, expropiació forçosa o delimitació que determinin una reordenació dels terrenys, s’aportarà, obligatòriament, la representació gràfica georeferenciada de la finca que completi la seva descripció literària, amb expressió, si consten degudament acreditades, de les coordenades georeferenciades dels seus vèrtexs.

També es podrà incorporar aquesta representació amb caràcter potestatiu a l’hora de formalitzar-se qualsevol acte inscriptible, o com a operació registral específica.

La georeferenciació es refereix a la localització precisa d’un objecte espacial, en aquest cas una finca, sobre qualsevol lloc de la superfície terrestre mitjançant un sistema de coordenades determinat.

Extensió del principi de legitimació registral

Una altra novetat rellevant, és l’extensió del principi de legitimació registral a la ubicació i delimitació geogràfica. És a dir, aconseguida la coordinació gràfica amb el Cadastre i inscrita la representació gràfica de la finca al Registre, es presumeix que la finca objecte dels drets inscrits té la ubicació i delimitació geogràfica expressada en la representació gràfica cadastral. Amb anterioritat, aquest principi només es reconeixia a les dades de titularitat jurídica i contingut dels drets inscrits al Registre.

Concordança entre el Registre i la realitat jurídica

S’introdueix una modificació en el capítol dedicat als mitjans o procediments per aconseguir la concordança entre el Registre i la realitat jurídica extraregistral, ja sigui física o jurídica, amb l’increment de la llista de supòsits i l’actualització els existents, però sobretot suposa la desjudicialització dels mateixos, en altres paraules, s’elimina la farragosa intervenció dels òrgans judicials, com és el cas de determinats expedients de cabuda, on la intervenció judicial queda relegada als casos d’oposició d’algun dels interessats.

Codi registral únic

Cada finca registral haurà de comptar necessàriament amb un codi registral únic d’aquesta. Aconseguida la coordinació entre la representació gràfica cadastral amb la descripció literària de la finca, el registrador traslladarà al Cadastre el codi registral únic, què serà incorporat a la descripció cadastral dels béns immobles, juntament amb la seva localització, la superfície, l’ús o la destinació, la classe de conreu o aprofitament, la qualitat de les construccions, la representació gràfica, el valor cadastral i el titular cadastral.

Valoració de sòls urbanitzables sense ordenació

Es redefineix la delimitació del sòl de naturalesa urbana, de manera que els sòls urbanitzables només poden qualificar-se i valorar-se a efectes cadastrals com a sòls de naturalesa urbana a partir del moment d’aprovació de l’instrument urbanístic que estableixi les determinacions per al seu desenvolupament, pel que mentrestant han de tenir la consideració de sòls de naturalesa rústica. Per ser considerat urbanitzable no s’exigeix que el sòl estigui ja urbanitzat o amb la reparcel·lació aprovada sinó que es tracti d’un sòl sectoritzat ordenat o amb pla parcial.

Informació elaborada amb la col·laboració de Batlle&Casanovas Advocats